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住宅ローン審査で一発承認をねらうための、審査を通すためにできる事をまとめています。

shinsano himitu

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今回は「みなし金利」というものについてお伝えしたいと思います。

「みなし金利」というのは

金融機関が、住宅ローンの借入限度金額を計算するために利用する金利設定です。

各金融機関によって多少は変わりますが、
近年では、どこも大よそ「3.5%」前後となっています。

あなたが住宅ローンの借入をする際の実際の借入金利とは違い、
かなり高めの金利となっています。

例えば、2017年10月の借入計算金利は低いところでは0.4%程度のところもありますよね。

しかし、その借入をする際に審査をする時の金利は「3.5%」となるわけです。


なぜ、3.5%という高い金利で計算をしなくてはならないのでしょうか?

現在はマイナス金利時代、
とても低い金利で住宅ローンを組まれる方が多いのに、です。

それは、金利は常に変化していくものだ、という前提のもとに
ローンが存在しているからなのです。

一昔前のバブルの時代は、
金利8%時代ということもありました。

「8%」。。ですよ~!!

これだけではピンとこないかと思いますので
簡単に数字で表してみると、

3000万円のローンを35年返済で借入した時の、利息を合わせた総支払金額は、

・金利2%の時は、、総返済金額は、「4,174 万円」ですが(月々約10万円)
・金利8%の時は、総支払金額はなんと「8,950 万円」!毎月の支払金額は約21.4万円、

借入した金額より、利息のほうが金額高いじゃん!
ということになってしまうのです。

すごいですよね・・・。

さて、お話を戻しますが、そのような高金利時代が来てしまったら、、、

低金利で限度額いっぱいまで借入していた方々は
当然返済ができなくなってしまう事態に、陥りやすいですね。

そのような事態を避けるために、今後の金利情勢を予測して、しばらくはこれ以上上がらないだろう、と
いう予測の元、みなし金利が決められます。

少し、余裕をもった金額でローンを借入していただこうということです。

その点、フラットに関しては「借入する時の金利」で借入限度金額の計算を行う仕組みになっています。
従って、低金利時代にはたくさんの借入ができる事になります。

例をあげて説明しますと、

年収500万円のサラリーマンの方が35年間で住宅ローンの借入をした場合を
例として考えると、

それぞれの借入限度金額は

→銀行ローンの場合は「3,528万円」みなし金利の(3.5%で計算)
→フラットの場合は「4,871万円」、となります。(借入する時の金利1.360%で計算)

いかがでしょうか??

みなし金利の重要性を感じていただけたかと思います。


借入限度金額だけで見れば、
フラットのほうが大きい金額の融資が可能だという事がわかります。

返済の事を考えると、

借入する時には銀行の金利のほうが低いことが多いですので、
返済金額は少なくなる事が考えられます。

従って、金利が多少高くても、金利が変わらない安心が欲しい方や、
少しでも大きい金額を借りたい!という方は

→フラットを選択

とにかく毎月の返済金額を抑えたい!
利息を少しでも減らしたい!

借入金額は限度金額まで借入する必要がない、という方は

→フラットではなく銀行の低金利ローンを選択。

ということになります。


ただし、フラットの場合は借入できる物件そのものに制限がありますし、
諸費用などは借入できないというところもありますので注意が必要です。

自分にとって、どのローンが一番適しているのか
その見極めができるように、しっかりと知識を蓄えていきたいですね!





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