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住宅ローン審査で一発承認をねらうための、審査を通すためにできる事をまとめています。

shinsano himitu

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読者の方より、お問い合わせを頂きました。
二つ目の住宅ローンを考えていらっしゃるという読者さんからでした。

6年前にマイホームを手に入れられたという事ですが、
副業などで投資を試された結果、クレジットなどの残債が約1000万円にもなり、

月収50万円を超える支出が毎月必要となってしまうため、
生活の立て直しをされたいとのご希望です。


不動産屋さんで紹介されたファイナンシャルアドバイザーさん(FPさん)に相談してみたところ・・・

・・・保険の解約をするべきだと言われてその通り解約したが、

その後は(FPさん)の知識がないため、
解決策をいただけずにいるという事で、困っておられるという事でした。


保険会社の営業マンは利率の高いものから返済すべきだと言いましたが、

その営業マンは利率の計算方法に違いがあることもわかっていらっしゃらなかったそうです。


ご自宅が売れれば全額返済される予定だとの事ですが、

その後生活をするための家を、
ローンを返済する前に購入することができるのか、

それとも賃貸を探さなければならないのかわからないため、

事前にアドバイスが欲しいとのご要望です。


その際に、

・住宅ローンが再び借りられるのか?
・借りられるとしたらいくらぐらいか?
・どこの銀行が借りられる可能性が高いか?
・借入金額を多くするために必要な対策は何か?

という事について、お知りになりたいとの事でした。



ではここで、ご相談者様の状況を整理させていただきます。


年齢:54歳
年収:約1130万円
定年:60歳、
退職金:2600万円程度
ローン残債:約4,900万円
カードローン残債:800万円
他ローン残債:200万円

月々手取り金額:約50万円
毎月のクレジット支払い・生活費などで50万円を超えてしまっている。



6年前に自宅を新築

・自宅の売却評価価格:6500万円
・最近保険を解約した為、生活資金として200万円程度残っている




まず最初にしないといけないことは何なのか、というところですが、

これにはまず二つの選択肢があります。


A:この先しばらく賃貸でも良いので少しでも高い価格で売却したいのか?

B:できるだけ早く、新しいマイホームを購入したいのか?


→Aを選択するのか、Bを選択するのかで
 この先最初にしなくてはならない事がかわります。



A:できるだけ高く自宅を売却したい場合。

売却価格をそのままにしておき、反応を見ながら価格を下げていく。


B:少しでも早く自宅を購入したい場合。

売却価格を相場より思い切り下げて、速攻で売却する。


このようになります。


毎月の生活費が月収より低いという場合、
ローンが返済できなくなる日はすぐに来てしまいます。

支払いができなくなると延滞やら遅延やらで個人信用情報にマイナスな履歴ができてしまいますので、

しばらく住宅ローンが組めなくなってしまいます。

(この場合5年間は住宅ローン、各種クレジットの借入が難しくなります。)


住宅ローンがしばらく組めなくてもいいというのなら、

少し時間をかけてでも、
自宅を高く売却する方向で価格設定をするのも一手です。


住宅ローンは、返済できなくなっても半年くらいは
家を処分されることはありません。

ですので、半年以内に売れるようにすればよいわけです。


しかし、すぐにローンを組みたいという場合ですと

一つでも延滞や遅延などのマイナス情報があってはいけませんので、

価格を下げてもさっさと売ってしまうべきです。


売却前に、新しい住宅ローンを組みたいというご希望ですが、
現在の状況では難しいでしょう。


売却予定の方が、
売却と同時に新しい住宅ローンで自宅を購入されるという事は

良くあることです。

しかし、月収より返済金額が多いという現在の状況ですと、

返済負担率の問題で
ローンを組むことは不可能かと思われます。


住宅ローンを申込する前に、
全ての借入を返済してまっさらの状態で、

自己資金を物件の20%前後準備すれば

次回の住宅ローンも可能かと思われます。


年齢の問題もありますし、住宅の価格は変動が大きいことも考えると、

売れる時に売れる金額で売ってしまうという事が
一番の安全策なのかと思います。

ローン残債:約4,900万円
カードローン残債:800万円
他ローン残債:200万円

従って、上記のローンが完済できて引っ越し資金が残ればそれでいい、
という価格設定で

売却されることをお勧めします。

しかし、もしかしたら、運よく高い価格設定で
売れることもあるかも知れません。

ここはご自身で判断しなくてはならないことになります。


不動産会社は、少しでも高く売れたほうが手数料がたくさんもらえますので
初めは評価額で売ろうとするでしょう。

売れなければ仕方ないので価格を下げる。。という事を
すすめられると思います。

ですので、そこはお任せしないで、

2か月以内にどうしても売却したい!!

という気持ちを伝えなくてはなりません。

その気持ちが伝われば、すぐに売れそうな価格設定で
売却を進めてくれるでしょう。


さて、家が売却できたとして、
次の住宅ローンについて、考えてみたいと思います。


・住宅ローンが再び借りられるのか?

個人信用情報にマイナス履歴がなければ可能です。

しかし、借入していた履歴は、完済しても残ります。


審査の際には当然参考にされますので、
完済してから少なくても6カ月以上経過してから、

フラットで申込をされることをお勧めします。


・借りられるとしたらいくらぐらいか?

購入される物件の査定価格により、変わってくる可能性があります。

不動産会社の定める物件価格ではありません。
税金の計算などで利用する査定価格となります。

中古マンションですと厳しいかも知れません。


・どこの銀行が借りられる可能性が高いか?

大手都市銀行ではなく、信用金庫などがおすすめです。

お付き合いしているところがないなら、
今から口座を作っておきましょう。


・借入金額を多くするために必要な対策は何か?

中古物件ではなく、新築物件にする、

新築でなくても築3年以内くらいの物件を探す・・・という事になります。



住宅ローンについてのアドバイスは大変難しく

状況を事細かに伺ってアドバイスさせていただく必要があります。


今回頂いた内容だけでは、正しい判断は出来かねますが、

大まかにお答えするならばこのような事になります。


借入されている詳細などにより、
変わっていく場合もございますのでご容赦ください。


マイホームが希望価格で売却でき、
次の住宅ローンを考えることができる状況になると良いですね。

それではまた、次回をお楽しみに!

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